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    物流地產供給不足

    文章出處:人氣:-發表時間:2019-09-23 16:43:00【

     

    物流地產供給不足

     

    1)高端倉儲設施缺口巨大,市場集中度低。

     

    隨著我國步入服務消費社會,零售消費品及高 端制造業的需求旺盛,高端設施的缺口變得十分巨大。CBRE早前發布的《全球優質物 流地產租金報告》顯示,中國主要城市非自用中高標準物流設施存量累計僅約2600萬平方米,人均面積不到0.015平方米,而美國高標準物流設施總存量約為3.7億平方米,折合人均面積達1.17平方米,為中國的78倍,國內高標準物流設施有廣闊的增長空間。


    而傳統的舊倉庫在各個方面和高標準的倉儲設施有明顯差距,建設標準和安保管理等很 不規范,不能實現簡單的替代改造,只能選擇新建新的高標準倉儲設施。
    此外,我國主要物流供應商的市場份額不足 3%,市場集中度很低。從人均物流面積和市場集中度來看,高端物流市場在我國尚處于市場初期,有很大的發展間,

    提升空間十分充足,蘊含較多的投資機會。

     

    2)土地成稀缺資源,供給受限。

    物流地產是很大程度上依賴租金收益的行業,要實現這個 規模需要大規模開發土地。我國的高端物流設施有超過60%集中在一線城市,拿地難的問題已經完全顯現出來。

    一方面,政府積極推行集約用地同時逐年下調城市工業用地 指標。2014年9月1日施行的《 節約集約利用土地規定》中指出,對特大城市新增建設用地嚴格限制,并將逐漸減少。另一方面,物流地產相比住宅和商業地產土地出讓 金低、稅收貢獻較低、土地利用率低,因此,政府為了把土地換成更多的財政收入,在項 目審批的時候不大可能單獨批準大片土地建物流基礎設施。

    3)一線城市,拿地難將成為制約物流地產快速發展的主要因素。一線城市短期內已經出現土地價格增長速度,高于租金增長速度的現象。我國目前物流土地供應缺口巨大,長期的供需不平衡,致使租金直線上漲,物流用地的空置率下降。而對其他的城市來說,盡管企業在拿地方面相對容易,但市場還沒有完全開發出來,物流需求量不足,存在著空置率高和回報周期緩慢等多種問題。
    倉儲資源目前的需求集中在珠三角、長三角、環渤海和內陸大型城市,因此,拿地相對容易、物流需求旺盛的一線城市的衛星城、熱點二線城市以及重要的物流節點城市有著很大的市場增長潛力。

    4)高租金推高物流地產投資回報率

     

    需求旺盛,供給不足推動了優質物流倉儲市場租金的穩步上漲。整個一線城市的物流地產投資凈回報率在 7%以上,遠高于商業地產和住宅地產在 2%-5%的投資回報率。此外,分城市來看,盡管部分二線及環一線的衛星城市物流地產的絕對租金水平低于一線城市,但考慮到其土地成本也相對較低,從收益率角度來看,供需格局較好的二線及環一線的衛星城市物流地產的回報率也較高。

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